事件:“十一”長假期間,中國樓市迎來新一輪收緊調(diào)控大潮,北京、廣州、深圳、蘇州、合肥等21個城市8天內(nèi)先后出臺樓市調(diào)控政策,限購限貸城市擴圍,部分城市調(diào)控力度升級。
        觀點:本次長假出臺密集調(diào)控政策、區(qū)域擴圍,意在遏制房價過快上漲,穩(wěn)定房價預(yù)期;各地政策力度存在明顯分化,顯現(xiàn)出較為明顯的“因城施策”、“一城一策”調(diào)控方式;調(diào)控政策短期內(nèi)有望為樓市降溫,但不會引發(fā)四季度房價大幅回調(diào),預(yù)計房價漲幅逐步趨穩(wěn)的態(tài)勢將持續(xù)至明年1季度末。本輪調(diào)控政策對房價上漲的核心觸及有限,若未來央行加強流動性控制,政策疊加效應(yīng)將對房價的長期走勢產(chǎn)生顯著影響。點評
        高層施壓,政策密集出臺。近期,中央主要領(lǐng)導(dǎo)對遏制熱點城市房價過快上漲做出了一系列重要的批示和部署,強調(diào)“一市一策,區(qū)別對待”,“一二線城市要防泡沫,三四線城市要同城鎮(zhèn)化相結(jié)合”,9月28日國務(wù)院房地產(chǎn)專題會和9月30日住建部工作部署會上,指出部分城市特別是16個熱點城市存在房價過快上漲問題,必須在短期內(nèi)遏制這一勢頭,做到“房價環(huán)比不增長,逐步有回落,努力回歸到合理區(qū)間”,具體措施包括:限購、限貸、確保土地和新房供應(yīng)、嚴(yán)查資金違規(guī)入市、整頓違法開發(fā)商和地產(chǎn)中介、正確引導(dǎo)輿論等。
       政策力度存在分化,調(diào)控仍有擴圍空間。此輪出臺樓市調(diào)控政策的主要是前期房價漲幅較大的一、二線城市,但是政策力度存在明顯分化,顯現(xiàn)出較為明顯的“因城施策”、“一城一策”。除北京、深圳、南京、蘇州等少數(shù)城市較為嚴(yán)格外,其他在前期政策基礎(chǔ)上的調(diào)整幅度不大,相較于2014年“930”新政之前46個城市限購、全面“認(rèn)房認(rèn)貸”和限貸的情形,本輪政策從整體層面還存在較大的調(diào)整空間,預(yù)計年內(nèi)將有更多二線城市出臺收緊政策。同時,三四線城市囿于較大的去庫存壓力,需要保持或者出臺寬松政策。
         樓市短期降溫,房價漲幅回歸平穩(wěn)態(tài)勢。政策出臺后,十一期間二線城市房產(chǎn)銷售明顯降溫,北京、深圳、南京、杭州等多地新房及二手房市場網(wǎng)簽量均有明顯下滑。如南京平時單日認(rèn)購量在300套到500套之間,而10月6-7日日均認(rèn)購量降至30套左右。本輪政策調(diào)控主要以“限購、限貸”為主,抑制投機投資需求,但是16個熱點城市本身供需比較低,投機性需求以外的改善性需求旺盛,短期內(nèi)調(diào)控政策將對房價快速上漲有一定的遏制作用,但考慮到房屋成交量對房價的傳導(dǎo)周期以及前期積累的購買需求,預(yù)計本輪調(diào)控不會引發(fā)四季度房價大幅回調(diào),房價漲幅逐步趨穩(wěn)的態(tài)勢將持續(xù)至明年1季度末。
        調(diào)控政策影響預(yù)期,長期走勢受制于流動性。我們認(rèn)為14年“930”新政以來的本輪房價上漲主要源于經(jīng)濟(jì)下行以及寬松貨幣政策,“資產(chǎn)荒”背景下資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場,在80后子女教育需求和改善性需求集中釋放的基礎(chǔ)上進(jìn)一步引發(fā)投資和投機需求。調(diào)控政策密集出臺有助于穩(wěn)定房價預(yù)期,目前大中城市土地投放增速仍處于2013年以來低點,貨幣政策方面,12月份美聯(lián)儲加息預(yù)期增強,國內(nèi)四季度貨幣政策仍將保持穩(wěn)健,短期內(nèi)流動性仍較為較寬松,因此,從目前來看,本輪調(diào)控對房價上漲的核心觸及有限,若未來央行加強流動性控制,政策疊加效應(yīng)將對房價的中期走勢產(chǎn)生顯著影響。
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